Плата по долям

Свои «чужие» рейдеры

    Пока то, чего боялись, — что пайщики разбегутся со своими земельными долями по другим или собственным наделам, земельные массивы раздробятся, и крупные сельхозпредприятия развалятся,- не происходит. Проблемная зона — восточные районы края. Олицетворением страхов, пожалуй, могло бы служить положение в ЗАО «Октябрьский» Левокумского района. На общее собрание пайщиков приезжал туда сам министр сельского хозяйства края Владимир Ситников: призывал руководство «Октябрьского» к социальной ответственности перед пайщиками, а пайщиков — к гражданской сознательности, чтобы сохранили хозяйство и не велись на посулы «внешних игроков» на рынке земли, проще — заезжих из соседних регионов скупщиков земельных долей. Как говорили, в местной газете с прошлого года печатаются  объявления о покупке паев. Что покупатели подставные, здесь поняли сразу: свои же пайщики, жители села, пенсионеры, работники хозяйства, бывшие и нынешние, у которых вдруг появились деньги на «латифундию». Так, например, пай, стоивший еще в конце прошлого года 30 тысяч рублей, и продать было некому, к весне 2016 года торговался по цене за 200 тысяч. Всего в «Октябрьском» более 1,5 тысячи пайщиков. То ли участие министра повлияло на решение, но в тот день почти 70 процентов пайщиков оставили свои доли участка в аренде «Октябрьского» — после включения в договор условия об оплате за аренду паев вдвое выше прежней. Треть несогласившихся захотели выделиться и хозяйствовать на земле сами. Это с их слов. Возможно, их сманили другие арендаторы. Время покажет.

ЗАО «Октябрьское»  — градообразующее предприятие, в статусе племрепродуктора по разведению крупного рогатого скота красной степной породы. Здесь более 350 работников. Казалось бы, крепкое хозяйство, в обиду себя не даст, но почему-то на него  нацелились «рейдеры». А все просто, есть тут слабое место: много тут недовольных тем, как оплачиваются паи. Еще в 2012 году предприятие сработало с убытком в 47 миллионов рублей, а уже 2014 год — чудо ли какое случилось — закончили с прибылью более чем в 50 миллионов рублей. Пайщики «прибылей» не почувствовали. Разве что сейчас перед угрозой остаться с «малой землей» будет сдержана договоренность —  начнут платить больше и качественней. 

Еще большая проблема с другим крупнейшим сельхозпредприятием Левокумского района — СПК  «Овцевод», что в соседнем Величаевском. Лакомый кусок для «рейдеров»: десятки тысяч гектаров пастбищ. И, наверное, цел еще только потому, что те, кого тут называют рейдерами, в попытках отхватить землицы тут же начинают вязнуть в судах: поди разберись, что у кого захватывать. Неясность с реестром пайщиков, не понять сходу, какой председатель легитимный, какой нет — их там три, друг друга в контору не пускают. Какая там плата за паи, зарплаты толком нет. Если задача губернатора сохранить крупные хозяйства в неизменных границах, объясните это людям: «Будем восстанавливать «Овцевод»» или «Выделяйтесь и кормитесь сами». А сегодня только гордый стенд в административном здании района о былом могуществе «Овцевода». Но если еще четыре года назад «Овцевод» имел прибыль за год немногим более 18 миллионов рублей, и те непонятно еще, делились ли на всех членов кооператива, то 2014 год закончил с прибылью меньше 250 тысяч рублей- столько примерно стоит сегодня там один пай. Нынешнее состояние «Овцевода», на мой взгляд, дискредитирует саму идею сельскохозяйственного производственного кооператива, как коллективной формы хозяйствования. Наши СПК — гордость края. А тут если получать нечего, не удивительно, что люди готовы перейти со своими паями к другим. Они этой возможности много лет ждали. Найдутся и фермеры, могущие повести пайщиков за собой. Может, тогда сама рассосется эта незаживающая рана Ставропольского востока.

На том же востоке края в Туркменском районе предвидят проблемы с переоформлением аренды земельных паев в следующем году в ООО СХП «Ясный», где арендатором  далеко не бедный Северо-Кавказский Агрохим, у которого «социальная ответственность» перед пайщиками мизерная, но будут, вероятно, те же призывы не разваливать крупное хозяйство и жалобы на «рейдерские захваты».  

В том же Туркменском районе заканчиваются в этом или следующем году  многолетние сроки аренды земли у пайщиков в СПК «Кучерлинский»,  Агрофирме «Золотая Нива», СПК племзавод «Путь Ленина». Если пайщики Северо-КавказскогоАгрохима при перезаключении аренды захотят присоединиться к этим хозяйствам — как их назовут? Конечно, рейдерами. У нас каждый недовольный нищенским существованием житель села, решивший сам ковать свое благополучие, уже рейдер…

Кстати, жителям села Овощи (СПК племзавод «Путь Ленина») в недалеком прошлом тоже предлагали огромные деньги за пай, большинство устояло. Что не помогло дальнейшему раздраю хозяйства, уже по другим причинам…

Еще один восточный район — Арзгирский. По информации минсельхоза края, срок окончания договоров аренды в 2016 году подходит здесь только в СПК «Колхоз имени Николенко», количество долей составляет 513. Проблемных вопросов на данный период не возникло. Не отмечается пока проблем с переоформлением договоров с пайщиками на аренду земельного массива в этом году в ООО СХП «Заря» в Петровском районе… Как оказалось, действительно социально ориентированным крупным сельхозпредприятиям,  ничто не грозит, большинство селян остаются с ними.

Всего переоформление аренды в 2016 году ждет 53 хозяйства края. В 2017 будет больше, самый пик: 37%  всех краевых земель пайщиков. Наверное, специалисты в аграрном секторе края собирают факты и анализируют, где и почему идет «развал». Хотя, как бы на поверхности: проблемы там, где плохо платят или вообще хаос с правами на паи. Вроде вдруг только сейчас оказалось, что владельцы паев — тот самый человеческий фактор, который необходимо учитывать. Может быть, это и хорошо, что настало время, когда пайщики могут вспомнить о своих правах, которые они могут применить по отношению к любым не честным арендаторам, с какими бы корнями они не были — ставропольскими, дагестанскими, московскими, зарубежными…И те, кто приходит на землю только за прибылью для себя, должны это почувствовать.

Разматывать клубок проблем по узелку

    О грядущем массовом перезаключении договоров аренды узнали не вчера. Были вполне приемлемые для пайщиков и арендаторов предложения: установить, например, в крае  минимум арендной платы, больше можно, меньше нельзя, в зависимости от зоны, кадастровой стоимости участка, средней урожайности территории, других показателей.  Провести инвентаризацию земель, установить владельцев паев, которые в крае не живут,   судьбой своих долей не интересуются, но создают огромные сложности в документообороте своим неизвестным местонахождением. Именно они потом, как черти из табакерки, выскакивают и по формальным основаниям «отменяют» где-нибудь в подмосковном суде решения других дольщиков: им за это заплатили, и им все равно, что будет с хозяйством, селом. Если в течение такого-то срока не объявляется пайщик, значит, передать его долю кому положено.

Еще одно предложение ставропольских аграриев озвучивается постоянно: определить механизмы закрепления преимущественного права добросовестных арендаторов в законе. Например, с формулировкой: «В случае если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежавшим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок».

Образовавшийся узел проблем можно было бы развязывать кропотливо, терпеливо, сохраняя в целости интересы всех, кто работает на земле. Но в крае рубанули с плеча:   приняли в марте этого года в первом чтении в Ставропольской Думе изменения в местный закон о земельных отношениях, по которому установлен предельный минимальный размер  вновь образуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в 2500 гектаров. Прежде для выдела достаточно было образовать участок в 30 гектаров. Если средний размер пая в крае, 10 гектаров, получается, купить паев надо у 250 владельцев и все это размежевать. Выделить земельный пай из общего массива и всегда было трудно и затратно. А теперь и вовсе станет неподъемно.

Зато и крупному сельхозпредприятию теперь не надо на пайщиков оглядываться: а попробуйте теперь от меня недобросовестного сбежать такой ордой. Хлопотно слишком. Так хлопотно, что проще плюнуть на пай, от которого толку нет, или продать его  арендатору. Так, недобросовестный арендатор еще и собственником земельного массива станет. Благодаря законодателям.

«Никому никаких ограничений по площадям»

Ставропольские фермеры новшество назвали крепостничеством и  пообещали устроить протестный «марш тракторов» у Белого дома в Ставрополе по примеру коллег из Краснодарского края, если поправка будет принята.  Инициатива пока в Думе зависла.

— Изменения в закон в случае их принятия ставят крест на развитии фермерства на Ставрополье, — считает Виктор Пыленок, председатель совета Ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств и сельхозкооперативов Ставропольского края, сам глава КФХ. Кстати, союз фермеровСтаврополья признан лучшим в России, и с этим Виктора Павловича можно поздравить. — Самая проблемная отрасль в сельском хозяйстве — производство молока, оно растет в крае только за счет фермерских хозяйств. Обрубается инициатива на селе. Обещали начинающим фермерам гранты по 3 миллиона рублей, с этих денег поднимать животноводство, — где они? Крупные сельхозорганизации животноводством заниматься не хотят, им невыгодно, с их-то площадями и возможностями. Овец пасти где-то надо, для скота корма выращивать, а у нас сами фермеры в загоне: ни денег, ни гарантий сбыта продукции, и еще додумались до ограничений по земле…

Олег Федоров, фермер из Степновского района, говорит, что ждал, когда закончатся договора аренды у его родственников, знакомых. Мечтали, что объединят свои паи и расширят хозяйство, переедут в родное село: в городе с кризисом жить стало труднее, в селе и вовсе работы нет. А теперь с такими поправками в закон так и оставаться им сторожами в Ставрополе.

У фермера Геннадия Сабынина из Андроповского района четверо детей, помощники растут. Тоже ждал этого времени, поднакопил техники, денег. Надеялся прикупить  земли.  Специалиста своего выучил: старший сын заканчивает агроуниверситет, но от планов придется отказываться.

   В краевых СМИ, на встречах сельхозпроизводителей края с правительством и самим губернатором Владимировым пошли дискуссии, что лучше для края и его жителей: крупные сельхозпредприятия или фермерские хозяйства. Направление спору задали сами законотворцы. В пояснительной записке к поправкам в закон об увеличении нормы выдела участка говорится, что для края приоритетом является сохранение и развитие крупных хозяйств, приводятся сравнительные данные: «Площадь угодий под зерновыми для сельскохозяйственных организаций составила 1,8 млн. га при урожайности 40,8 ц/га. Площадь для крестьянских (фермерских) хозяйств на те же цели — 0,5 млн. га при урожайности 31,2 ц/га». Словом, цифры говорят, кто лучший зернопроизводитель. И кто лучший источник доходов края, к слову.

Справедливости ради, к диспропорции цифр не могут не возникать вопросы.

Василий Лопатин, председатель Ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств Изобильненского района, рассказывает, что в районе фермеры производят 23% зерновых, до 90% овощей». Полтора миллиона тонн зерна дали фермеры края в 2015 году в 9-ти миллионный краевой каравай. А в бюджеты всех уровней края заплатили налогов … 55 миллионов рублей. «Спасибо и на этом», — говорит министр сельского хозяйства Ситников. Хотя при такой доле фермерства в общем производстве сельхозпродукции 55 миллионов весомым вкладом в бюджет региона не назовешь.   

Однако во всех вспыхнувших дискуссиях признается, фермер фермеру рознь. Как и сельхозорганизации, фермеры делятся на добросовестных и недобросовестных, социально ориентированных и социально безответственных. Фермер Алексей Черниговский из Петровского района собирает урожай свыше 50 центнеров с гектара, прибылей не скрывает, налоги платит честно и еще слывет в районе благотворителем.

Или глава КФХ «Удача» Валентина Беда из того же района. Начинали с 50 гектаров. Фермерам тогда в 90-х вполне по закону полагались только худшие земли. Сейчас у нее земли больше  трех тысяч гектаров. Техника новая, современная, условия труда и зарплаты получше, чем во многих ООО или ЗАО. Зерно выращивает качественное, о реконструкции храма в селе печется. Но и таким успешным фермерам отрезается возможность расти. Примеров, подтверждающих доводы крупных и доводы мелких сельхозпроизводителей, масса.

Валентина считает, что при разработке изменений в законы о земле и пайщиков не мешает спросить: «Они не последние в этом вопросе, кому доверить свои паи, и фермеры крайними быть не должны, не они запустили эти вопросы».

— Считаю, что никаких рамок по площадям земли быть не должно вообще! Если ограничивать фермеров в землепользовании, то им придётся в тень уходить, их оттуда не вытащить потом, — говорит Михаил Серков (Кировский район).

 — У меня 3,6 тыс. га, произвожу зернобобовые, занимаюсь семеноводством, масленичные культуры выращиваю.  Интересы малого бизнеса  нельзя игнорировать. За счёт него формируется  сегодня занятость на селе.

 

Делить не на крупных и мелких, а на добросовестных и недобросовестных

Мне близка позиция фермеров Ставрополья: зачем это деление на крупные и малые хозяйства — кому отдать приоритет. Делить надо на добросовестных и недобросовестных землепользователей, а приоритет обеспечивать добросовестным.

По такому пути: закреплению прав добросовестных сельхозпроизводителей идут сегодня все законодательные инициативы регионов. А мы их изучили внимательно на сайте Госдумы РФ. Другое очевидное направление, в котором предложены изменения в федеральное законодательство, — уравнивание прав всех землепользователей и землевладельцев, независимо от формы их собственности: коммерческой, кооперативной, частной, государственной, муниципальной. Так что ставропольские фермеры в своих требованиях не ставить им никакие ограничения по размерам обрабатываемой земли идут в ногу со всей страной.

Создать и вести реестр недобросовестных правообладателей земельных участков — с целью ограничивать их участие в аукционах по продаже земельных участков или на право заключения договора аренды, предлагают депутаты Амурской области. При этом в понятие добросовестных можно вложить, кроме хороших результатов проверок земнадзора, и отсутствие споров с пайщиками по оплате,  и уплату налогов, конечно.

Установить обязательные требования к участникам  торгов на предоставление в аренду или собственность участков сельхозназначения муниципальной или государственной собственности — с целью отсечь от торгов «спекулянтов», — инициатива Самарских депутатов.

Исключить требование о выделе земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, из земель худшего качества — законопроект депутатов Мордовии.

Дать возможность субъектам РФ снижать выкупную стоимость земельных долей на уровне субъектов РФ в пределе до 15 процентов — для сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, осуществляющих свою деятельность в данном муниципальном образовании, — предложение Ивановской областной Думы.

Ее же инициатива — установить минимальный срок для реализации субъектом РФ своего преимущественного права покупки земельного участка.Если коротко, дайте нам  гарантийный срок для осуществления этого преимущественного права.

Существующий порядок изъятия земельных участков сельхозназначения (неиспользуемых или используемых не по назначению) применять в отношении земельных долей, то ест изымать доли из собственности граждан, которые не распорядились ими  в течение трех лет.

Применять понятие невостребованной доли и к доле, находящейся в собственности юридического лица, если оно не распорядилось им в течение трех и более лет.При этом обрабатываемые доли не должны признаваться невостребованными.

Уменьшить срок принятия решения общим собранием пайщиков по утверждению списка невостребованных земельных долей с четырех до двух месяцев со дня опубликования данного списка. Чтобы земли не простаивали длительное время.

Вышеназванные предложения внесены на рассмотрение Госдумы Калининградской областной Думой.

Может, стоит присмотреться к иным путям, как чужаки заходят на наши земли. Например, когда договор аренды земельного участка муниципальной или государственной собственности заканчивается, участок выставляется на торги. Вот тогда земли региона и уплывают к эмиссарам со стороны, с которыми местные земледельцы финансово конкурировать не в состоянии. Орловские крестьяне делают попытку прикрыть это русло, также как и ставропольские,  потребовали от своего правительства законодательно обеспечить преимущественное право на торгах за теми, кто работает на этой земле, установить единую ставку арендной платы по сельскохозяйственным зонам. Но это не выгодно местным властям, выгоднее взвинчивать цены  за аренду земли до максимума —  через те же торги. Тут интересы власти и сельхозпроизводителей резко расходятся.

Есть и другие мощные каналы уводы земель региона. Вот крупное сельхозпредприятие ООО или ЗАО, добившись продления срока аренды земли с пайщиками в неизменных границах, вскоре выставляется целиком на продажу вместе с продленным правом аренды (так дороже), техникой, людьми, в нем работающими. В Интернете объявлений о том хватает. Из недавних — продается крупное сельхозпредприятие в Буденовском районе. Вместе с землей, конечно. Кто купит? Скорее всего чужие,  у кого много евро и долларов.

Дать право регионам максимально увеличивать минимальный срок аренды (до предела в 49 лет) и прописывать в договорах аренды автоматическое право продления договора, если арендатор соблюдал все, что положено.  Это требование было высказано представителем КБР на встрече Путина с активистами народного фронта в Ставрополе.

Повторюсь, общая тенденция — ограничивать недобросовестных, поддержать добросовестных, независимо от того, крупные они или мелкие, равные права в земельных отношениях всем формам хозяйствования на земле.

 Если органы местного самоуправления имеют право расторгать договор с арендаторами земель, которые не платят, то и владельцы земельных паев также не должны быть ограничены в праве уйти от худого арендатора. Если сельхозорганизации, даже «не социально ориентированные», имеют право приобретать арендуемые паи в собственность и прирастать своей землей хоть по пять, хоть по 500 гектаров, то и фермеры не должны лишаться такой возможности.

Если государство в лице субъекта РФ, области края, требует разработать механизм обеспечения преимущественного права покупки земли в свою собственность, то и фермер должен быть обеспечен правом выкупа у государства обрабатываемой им земли, которое, кстати, в законе прописано, но в действительности не исполняется.

Успешный фермер Алексей Черниговский из Петровского района говорит, что готов приобрести арендуемые участки в собственность, что дало бы стабильность хозяйству, но ему не дают. 

Губернатор края Владимир Владимиров на последней своей встрече с сельхозпроизводителями заверил, что поспешные решения по земле приниматься не будут. Вопрос сохранения ставропольских земель в пользовании тех, кто реально на ней трудится, будет обсуждаться со всеми — частными лицами, владельцами паев,ООО,ЗАО, кооперативами, агрохолдингами, фермерами.

Похоже, на сей раз мужики успели перекреститься. Но лучше, если бы земельные вопросы прорабатывались постоянно загодя, а не когда гром грянул. 

Обсудить

В комментариях недопустимы и будут удалены: реклама, оскорбления, клевета, любые нарушения законов РФ.